入居者が決まらない…築古戸建ての空室対策7選【即効性あり】
「内見はあるのに決まらない」「そもそも問い合わせが来ない」──築古戸建て投資で最も辛いのが、空室が続くことですよね。
この記事では、即効性のある空室対策を7つご紹介します。実際に私が築古戸建てを複数保有して実践したノウハウを詰め込みました。1つでも「これはできそう」と思ったら、すぐに行動してみてください。
1. 募集写真をプロ並みに改善する
空室対策の第一歩は「第一印象＝写真の改善」です。SUUMOやathomeなどのポータルサイトでは、9割の人が写真で判断しています。
おすすめは以下の工夫：
- 昼間に撮影（光を取り込む）
- 広角レンズを使う
- 家具・ラグを置いてステージングする
- ゴミや不要物は片付ける
ビフォー・アフターの写真を掲載するのも効果的。DIY後の変化が伝わり、内見率が格段に上がります。
2. 家賃を「市場よりほんの少し安く」見直す
競合物件と比較して、あなたの物件は割高になっていませんか？
近隣の家賃相場を徹底的に調べましょう。ライバルよりも月2,000〜3,000円安いだけで、反響は大きく変わります。
ただし、下げすぎは注意。あとから戻すのは難しいので、期間限定キャンペーンの形で安くするのもアリです。
3. 初期費用を抑えるキャンペーンを導入
「初期費用が高い」と敬遠されがちな築古戸建て。そこで効果的なのが、以下のようなキャンペーンです：
- 敷金礼金ゼロ
- フリーレント1ヶ月
- 敷金預かりではなく保証会社利用
1ヶ月分家賃が空いても、長期入居につながればトータルではプラスになります。
4. DIYで「おしゃれ感」「清潔感」をプラス
築年数が古くても、見た目がきれいなら好印象です。私がやってよかった工事は：
- 壁紙を白系に張り替え（または塗装）
- 床はクッションフロアに変更
- 照明をLEDダウンライトに
費用は数万円程度でもガラリと印象が変わるので、DIY初心者でもチャレンジする価値ありです。
5. 動画付きのルームツアーをSNSに投稿
文字と写真だけでは伝わらない「物件の雰囲気」。そこでスマホで撮影した簡易ルームツアーが効果的です。
X（旧Twitter）やInstagram、YouTubeショートなどで以下のように発信しましょう：
- 「#ルームツアー #○○市の賃貸物件」などハッシュタグをつける
- 物件名や家賃、間取り、住所（市区町村まで）を載せる
- 問い合わせはDM or 仲介会社へ誘導
今どきの若い世代は動画で物件選びをしているケースも多く、無料でできる集客ツールとしては最強です。
6. 仲介会社に「具体的な動き方」を伝える
「掲載だけして放置してる」仲介業者、意外と多いです。そこで、以下を確認しましょう：
- ポータルサイトへの掲載有無・写真の枚数
- 案内時に部屋の特徴を説明できているか
- 営業マンのモチベーション
また、客付け業者へ報酬を多めに設定する（AD2ヶ月など）と、動いてくれる確率が上がります。
やり取りもLINEでOKなので、常に反響状況を聞けるような関係を築きましょう。
7. ターゲットを明確にして「刺さる物件名」に
意外と見落としがちなのが「物件名」。たとえば、ただの「○○ハイツ201」では印象に残りません。
例えば：
- ペット可物件 →「犬と暮らせる小さな家」
- DIY好き向け →「改装自由なレトロ戸建て」
- 庭付き →「家庭菜園OK！日当たり良好な家」
ターゲットに「これ、私のための物件じゃん！」と思ってもらえるように、魅力をタイトルに詰めましょう。
まとめ｜築古戸建ての空室対策は“行動力”がカギ！
築古戸建ては、新築にはない魅力がある反面、「古さゆえのデメリット」も抱えています。
でも、それは工夫次第で武器になるんです。今回紹介した7つの対策をすべて実践すれば、確実に反響は変わってきます。
- 募集写真をプロ並みに改善
- 家賃を少しだけ下げる
- 初期費用を抑えるキャンペーン
- DIYでおしゃれ感を演出
- 動画ルームツアーをSNSに投稿
- 仲介会社への営業強化
- 物件名に「刺さる工夫」
空室が1ヶ月長引くと、家賃損失も数万円。ぜひ今すぐ、できることから始めてみてください。
一歩行動するだけで、空室は埋まります！
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