築古戸建て投資で失敗した3つのこと｜初心者が気をつけたいポイント

築古戸建て投資は、少ない自己資金で不動産投資を始められる魅力的な手法です。しかし、実際に始めてみると「想定外の出費」や「初心者ゆえの判断ミス」が起こることも少なくありません。

この記事では、筆者が実際に築45年の戸建て物件を購入・運用した際に経験した「失敗した3つのこと」を赤裸々に紹介します。特にこれから築古戸建て投資を始めようとしている方には、反面教師としてぜひ読んでいただきたい内容です。

❶ 屋根の状態を軽視していた（補修費用5万円）

1棟目に築47年の戸建てを購入した際、内装の状態ばかりに目が行ってしまい、屋根の状態については「まぁ雨漏りしてなければ大丈夫だろう」と軽視していました。実際、内見時には雨漏りの形跡もなく、屋根裏を覗くこともなく契約を進めてしまいました。

ところが物件購入後に外観を確認したところ、屋根の一部に穴が開いており今にも雨が侵入しそうな状態でした。幸いにも雨漏りはしておらず、部分補修のみで済みました。

軽度の補修だったため、費用は約5万円で済みましたが、完全に「想定外」の出費でした。雨漏りまではしていなかったものの、タイミングが悪ければもっと大きな損失になっていた可能性もあります。

教訓： 内装の状態だけでなく、屋根・外壁・基礎など「外まわり」もプロにチェックしてもらう。

この築古戸建てには、前所有者が設置していたエコキュートがありました。「これはラッキー！」と思っていたのも束の間。実はこのエコキュート、電源も水道も繋がっておらず、完全に“使えない置物”でした。

業者に確認したところ、既存の配管は使い物にならず、新たに給湯器を設置し直す必要があるとのこと。さらに、追い炊き配管も劣化しており、こちらも新設が必要でした。

結果として、ガス給湯器の設置＋配管新設で合計約10万円の出費となりました。

教訓： 築古物件では「設備がついている＝使える」ではない。水回り設備の状態は必ずチェック！

購入直後、周辺エリアの家賃相場を「ざっくり」しか調べず、「これくらいで貸せるだろう」と家賃を70,000円に設定。しかし、掲載から1ヶ月、2ヶ月経っても反響はゼロ。仲介業者からも「ちょっと高いかも」と言われる始末。

最終的に、周辺の類似物件と比較したうえで、家賃を67,000円に変更。そこからわずか10日で申込みが入り、無事に入居が決まりました。家賃を3,000円下げただけで反響が一気に変わりました。

約3ヶ月の空室期間で、単純計算でも約20万円近くの家賃収入を失ったことになります。「1,000円でも高く貸したい」という気持ちが、逆に収益のチャンスを逃す結果となりました。

教訓： 家賃は「希望価格」ではなく「相場価格」で決める。競合物件の調査は必須！

築古物件は確かに安く買えますが、思わぬ落とし穴も多いのが現実です。とはいえ、失敗を繰り返すことで自分なりの“投資ルール”が出来てきます。

この記事が、これから築古戸建て投資を始める方のヒントになれば幸いです。

失敗談もすべて、経験値。あなたの不動産投資がうまくいきますように！