築古戸建て投資を始める前に絶対知っておくべき5つの現実

「築古戸建て投資って安く買えて利回りが高いんでしょ？」
最近はSNSやYouTubeでも、築古戸建て投資で「家賃年収〇百万円！」「手残り月数万円！」といった夢のような投稿をよく見かけます。しかし、実際にはそんなに甘くない現実が待っています。

今回は、これから築古戸建て投資を始めたい人に向けて、絶対に知っておくべき「5つの現実」を僕自身の経験を交えて徹底解説します。

現実① 物件価格だけで判断すると危険

築古戸建ては「100万円以下で買える物件」など格安物件が目立ちます。ですが、安いからといって飛びつくと大きな落とし穴があります。

特に注意が必要なのが、以下のコストです。

• 屋根や外壁などの大規模修繕費
• 水回り設備（キッチン、風呂、トイレ）の交換費用
• シロアリや腐食の補修費用
• 自治体の解体規制や法令関係の費用

物件価格だけでなく、「トータルでいくらかかるか」を見積もることが最重要です。

安い物件はそれなりのリスクがあることを常に頭に入れておきましょう。

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現実② 空室リスクが想像以上に高い

「戸建ては空室になりにくい」と言われますが、実際はエリアや条件によって大きく違います。

賃貸需要が全くないエリアの物件を買っても家賃は入ってきません。

例えば、田舎の戸建てだと人口減少が続いているため、入居者が決まるまで半年以上かかることも…。家賃収入がない期間の固定費（税金、保険料、水道光熱費）も覚悟しておく必要があります。

シミュレーションする段階でトータルの支出を考えておきましょう。

私自身、一番長くて半年ほど空室になり、精神的にかなり堪えました。

現実③ DIYは想像以上に大変

築古戸建て投資の魅力の一つに「DIYで修繕費を抑えられる」という点がありますが、実際には時間も体力もめちゃくちゃ使います。

特に以下の作業は想像以上に大変です。

• 床や壁の張り替え
• 水回りの補修
• 外壁塗装

仕事をしながらDIYをする場合、土日がつぶれることが当たり前。肉体的にも精神的にもタフさが求められます。（特に真夏は地獄）

もちろん、時間に余裕のある方や、DIYでするのが好きな方は全然やってもOKだと思います。

そうではない方は、DIYと業者に任せるところをうまく分けることで、効率よく修繕を進めていけます。

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現実④ 融資がつきにくい

築古物件は金融機関の評価が低いため、融資が通りにくいのが現実です。

特に築年数が古いと「担保価値ゼロ」と評価されることも多く、自己資金が多めに必要になります。地方銀行や信金、公庫をうまく使い分ける戦略が必要です。

最初の１棟目が購入でき、実績ができれば融資の審査も通りやすくなります。

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現実⑤ 退去後のリフォームコストが大きい

築古戸建ては、入居者が長く住んでくれることもありますが、退去後の原状回復やリフォーム費用がかなりかかります。

特にペット可やDIY可にしている場合は、壁紙や床の傷みが予想以上に進んでいるケースが多いです。家賃収入がすぐ止まる上に、修繕費が一気に必要になるのは精神的にも大きな負担になります。

契約時の特約事項に、ペットを飼う場合、退去時の原状回復費は全額入居者様の負担にするなど、あらかじめ対策をしておくことが必要です。

まとめ｜現実を知った上で築古戸建て投資に挑もう

築古戸建て投資は、確かにうまくいけば高利回りでキャッシュフローも出せます。しかし、その裏には今回紹介したような数多くの「現実」が存在します。

✔ 安さだけで飛びつかない
✔ 空室やリフォームリスクを理解する
✔ DIYの大変さを体感する覚悟を持つ
✔ 融資戦略をしっかり練る

これらを踏まえて、「それでもやりたい！」と思える人には、築古戸建て投資は大きなチャンスになるはずです。

私自身、この現実を一つずつ乗り越える中で、資産だけでなく人生観や自信も大きく変わりました。

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これから挑戦する方は、ぜひリアルな体験談を参考に、後悔のない投資を進めてください！

最後まで読んでいただき、ありがとうございました！