築40年戸建てを400万円で購入！DIY含めた修繕費の内訳を全部公開
こんにちは、地方戸建て投資、兼業大家のテルです。
今回は、築45年以上の戸建てを400万円で購入した際に、実際にかかった修繕費について、具体的な内訳も含めてお伝えします。
築古戸建ては安く買える分、修繕にどのくらいかかるのか？想定外の出費はあったのか？という不安を持っている方も多いと思います。この記事では、その疑問にリアルな数字で答えていきます。
物件概要
- エリア：鳥取県郊外（住宅団地）
- 築年数：築45年以上
- 間取り：4DK
- 駐車場：3台分あり
- 購入価格：400万円
この物件は、比較的状態は良好だったものの、水回りや外壁などに経年劣化が見られ、内装も修繕が必要な状態でした。
実際にかかった修繕費の内訳
| 修繕内容 | 費用 | 備考 |
|---|---|---|
| 外壁塗装 | 約150,000円 | 足場のみ依頼（塗装はDIY） |
| CF貼り（DK、リビング） | 約30,000円 | DIY |
| 壁紙貼り（DK、リビング） | 約20,000円 | DIY |
| 和室(6畳)→フローリング化 | 約50,000円 | DIY |
| カーテンレール設置（3箇所） | 約6,000円 | DIY |
| 洗面化粧台交換 | 約35,000円 | DIY |
| 風呂水栓交換 | 約30,000円 | 業者 |
| LED照明新設 | 約18,000円 | DIY |
| ハウスクリーニング | 約20,000円 | 業者 |
| 網戸張替え | 約8,000円 | DIY |
| 木部塗装（リビング） | 約6,000円 | DIY |
| ごみ処理 | 約3,000円 | DIY |
| 合計 | 約380,000円 |
DIYを活用したことで、総費用をかなり抑えることができました。
これを全て外注すると、倍以上の費用がかかります。
ただ、なんでもかんでもDIYですべきという訳ではありません。自分自身の労力や、時間単価を考えて「ここはDIY」「ここは任せる」というように考えてやっていくことが大切です。
修繕を安く抑えるポイント
- 使える設備はなるべく残す➝クリーニングで再度使用可能であればそのまま使う
- リサイクルショップやメルカリを活用➝新品を買うよりかなり安く収まる
- DIYできる範囲を増やす➝一回やってみると意外とできる。YouTubeで簡単に学べます。
- 相見積もりをする➝業者に任せる際は必須。最低3社以上にお願いすることをおすすめ
知っているか、知らないかで無駄な支出をかなり削減できます！ぜひ試してみてください！
収支のバランスも良好
家賃は月7万円。キャッシュフローは毎月約3万円以上を確保できています。
ですので、修繕費は約１年で回収することができます。
貯めたキャッシュフローは、できるだけ手をつけず突発的な修繕に備えたり、次の物件の購入費用に充てることをおすすめします
【参考記事】
▶︎ 1棟目購入体験記はこちら
まとめ
築古戸建ては安く買える分、修繕費をどう抑えるかが鍵です。今回のように、うまくDIYを取り入れて工夫すれば、50万円以下の予算でも十分に入居可能な状態に仕上げることができます。
入居付けに必要な最低限必要な修繕を見極め、オーバーな修繕にならないようにすることも大切です。
「築古＝手間がかかる」と思われがちですが、しっかりと戦略を立てれば、収益化は十分可能です。
最後まで読んでいただきありがとうございます！今後も初心者向けに発信していきますのでぜひチェックしてみてください！
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