420万円の築古戸建て、実際のキャッシュフローってどうなの？
こんにちは、地方戸建て兼業大家のテルです！
「築古戸建てって安く買えるけど、実際のキャッシュフローはどうなの？」と気になる方、多いですよね。
今回は、私が実際に420万円で購入した築古戸建て（オーナーチェンジ物件）のリアルなキャッシュフローを全公開します。家賃収入から支出、想定外のトラブルまで、正直にまとめました！
購入価格と初期費用
この物件は、地方の築40年越えの戸建て。購入価格は420万円でした。
- 仲介手数料：約20万円
- 登記費用：約15万円
- 火災保険料：約1万円（1年分）
- リフォーム費用：なし
合計費用は約456万円。この物件はオーナーチェンジ物件でしたので、リフォーム費用はありません。購入したあとすぐに家賃収入が入ってきました。
家賃収入
この物件の家賃は月5.9万円でした。
地方では5〜6万円台が多いですが、駐車場4台付き・ペット可・ファミリー向けなど、条件を整えることで簡単に入居付けができたそうです。
年間家賃収入は、約70.8万円（5.9万円 × 12ヶ月）です。
年間支出
以下が主な経費です。
- 固定資産税：約3万円
- 火災保険：年あたり約1万円
- 融資返済：月約2.5万円×12ヶ月＝約30万円
- 管理費：なし（自主管理）
合計すると約34万円ほどです。
戸建ては共用部とかもなく、庭などの草木は入居者様の管理となっているため、自主管理でも全然いけます。
実際のキャッシュフロー
家賃収入70.8万円 − 支出約34万円 = 約36.８万円の年間キャッシュフローになります。
月で割ると、約3万円の手残りになります。
この物件を購入するにあたって出した自己資金は約20万円程ですので、だいたい半年程度で回収することになります。
たった20万円を投資するだけで月に3万円が得られるキャッシュマシーンが作れるので不動産って凄いですよね！もちろん、いつ修繕があるか分からなのでキャッシュフローはしっかり貯めていくことが重要です。
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想定外の支出とリスク
築古戸建ては修繕リスクが大きいです。実際、この物件も購入後に給湯器のトラブルがありました。費用としては8,000円程度で幸いあまり高額ではありませんでした。
また、入居者が変わる際のクリーニング費用や仲介手数料など、突発的な支出は必ず想定しておく必要があります。
それでも、築古戸建ては「安く仕入れて高利回りを狙える」という大きな魅力があります！
今後の戦略
築古戸建ては、賃料を安定させつつ、いかに修繕コストを抑えるかがカギです。
私の場合は、DIYでできることは徹底的にやる、大きな工事だけプロに任せるというスタンスでコスト削減しています。
今後は、このキャッシュフローを再投資に充てて、さらに戸建てを増やしていく予定です！
まとめ
- 420万円の戸建てで、年間約37万円のキャッシュフローが可能！
- 融資を利用して、自己資金を温存させながらできる！
- 突発的な修繕リスクは必ず備えておくこと！
築古戸建てはリスクも多いですが、着実にキャッシュフローを積み上げることで、将来の資産形成につながります。
これから築古戸建てに挑戦したい方は、ぜひ参考にしてみてください！
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最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
今後も初心者の方にも分かりやすく情報を発信していきますので、ぜひチェックしてみてください！
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