270万円の戸建て投資、実際にかかった修繕費は？
築古戸建て投資では「物件価格が安ければOK」と思われがちですが、実はもっと大事なのが修繕費です。
今回は、私が実際に購入した270万円の戸建てについて、「何にいくらかかったのか？」を具体的にご紹介します。
🏠 購入した物件の概要
- 所在地：地方都市の郊外
- 築年数：約45年
- 価格：270万円（指値で購入）
- 間取り：4DK
- 駐車場：2台分あり
- 状態：空き家歴2年、雨漏りなし
正直なところ、ボロいです。ただ、骨組みや屋根はしっかりしていたので、住める家に仕上げる前提で購入しました。
🔧 修繕内容と費用 breakdown
| 項目 | 内容 | 費用（円） |
|---|---|---|
| クロス貼り替え（DIY） | リビング・玄関・1室・トイレ | 25,000 |
| 畳の表替え（業者） | 6畳×2部屋 | 35,000 |
| 水栓交換 | 業者 | 15,000 |
| 給湯器新設 | 業者 | 50,000 |
| CF貼り | DIY | 20,000 |
| 合計 | 145,000 | |
📊 収支はどうなった？
- 購入価格：270万円
- 修繕費用：15万円
- 合計投資額：350万円（諸費用込）
- 家賃：月7万円
- 手残り：約4万円／月
自己資金＋DIYで修繕費を抑えたことで、キャッシュフローをしっかり確保できています。
✅ ポイントは「壊れてない家」を買うこと
今回の物件は、古くても「住める状態」でした。つまり、構造・水道・電気などの基本機能が生きている家だったということ。
築古戸建ては確かにリスクもありますが、「大きな修繕がいらない家」を見極めれば、再現性は十分にあります。
次回は、この物件の客付け方法についてご紹介予定です。ぜひお楽しみに！
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