こんにちは、兼業大家のテルです。
今回は、私が初めて購入した築古戸建ての体験談をご紹介します。
融資で購入したこの物件、金額はなんと、
450万円
この記事では、
- どんな物件を買ったの
- なぜそれを選んだのか
- 購入後に経験したリアルな失敗
- 初心者として学んだこと
を正直に書いていきます。これから不動産投資を始めたい方の参考になれば嬉しいです。
物件概要｜初めて買った戸建てのスペック
- 所在地：島根県松江市（地方都市）
- 築年数：築45年
- 購入価格：450万円（指値後）
- 家賃：6.9万円＋消費税（店舗兼住居契約のため）
- 表面利回り：20.2%
- 間取り：3DK
- リフォーム費用：47万円
- 管理方法：自主管理
今思えばリスクも多かったですが、「この価格帯で、家賃が入ればいいや」という気持ちでチャレンジしました。
なぜこの物件を買うことにしたのか？
1. 周辺に安定した賃貸需要があった
駅からは遠いですが、近くに病院や学校などが複数あり、単身者・ファミリー層の賃貸需要が見込める地域でした。（車社会の田舎なので駅から遠いことはあまり気にしていませんでした）
2. 日本政策金融公庫の融資が使えた
最初は融資が受けられるかとても心配でしたが、安定した収入（給与所得）があれば不動産賃貸業の実績がなくても、比較的融資審査に通りやすいです。
3. とにかく早く買いたかった
初めての物件だったので、不安な気持ちもありましたがとりあえず1棟目を買って、一通り経験することが大事だと思いました。
購入後に起きたトラブルと失敗談
● 外壁の穴を見抜けなかった
購入後に外壁を確認すると穴が……
内見時には内装ばかりを気にしており、全く気づきませんでした。
幸い、軒下があったおかげで雨漏り等はしておらず、修繕費は5万円程度で済みました（汗）
教訓：外壁や雨どいの確認、押し入れや天井のシミは必ずチェックする
● 家賃設定が強気すぎた
最初は相場より高めの月7.4万円で募集しましたが、2週間全く反響なし、、、
結局、6.9万円に下げたところ、内見希望者が殺到。
そしてついに、初めての入居者が決まりました。
古民家カフェをやりたいという方が、店舗兼住居として契約したいということでした。
これは当時知らなかったのですが、店舗として貸し出す場合は家賃＋消費税分も大家に入ってくるらしく、69,000円＋6,900円＝75,900円の家賃収入となりました。
教訓：強気すぎる家賃は空室リスク。地元の不動産会社にヒアリングし、相場家賃を把握することが大事。
初心者に伝えたい3つの学び
- 高利回りだけを見てはいけない ➝ リフォームや空室のリスクを含めて収支の判断
- 修繕費は想定よりかかる ➝ 見積もりは多めにとっておくこと（相見積もり）
- 地場業者との信頼関係がカギ ➝ 募集や管理の相談相手は本当に重要。業者のメリットを優先する。
まとめ｜1棟目は「学びの宝庫」だった
この1棟目は、現在も安定して家賃を生んでくれています。
もちろん、反省点やトラブルも多くありましたが、それがあったからこそ今の投資方針があります。
本やYouTubeで勉強することはとても大事ですが、ある程度知識をつけたらなるべく早く購入し、経験をすることが成功への近道です。
これから不動産投資を始めたい方には、
「まずは1棟、小さく始めて、経験を積む」という考え方をおすすめします。
今後も、戸建て投資やDIYについて初心者目線で分かりやすく情報発信していきますので、ぜひお楽しみに！
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