築45年築古戸建て、修繕費いくらかかった？リアルな内訳公開！
築古戸建て投資に挑戦したいけど、「実際どれくらい修繕費がかかるの？」と不安な方も多いのではないでしょうか。
この記事では、私が実際に購入した築45年の古家にかかった修繕費を、リアルな金額と内訳付きで公開します。
DIYを中心に行ったため、コストは大幅に抑えられましたが、それでも予想外の出費や後悔もありました。
この記事を読めば、築古戸建てのリフォーム費用感がわかり、失敗を回避するヒントも得られます！
目次
- 物件概要｜築45年の古家について
- 修繕箇所と内容一覧
- 修繕費の内訳と合計金額
- DIYでやった部分・業者に頼んだ部分
- 失敗した箇所と予想外の出費
- コストを抑えるための工夫5選
- まとめ｜築古再生は「予算管理と優先順位」
物件概要｜築45年の古家について
物件スペックはこちらです。
- 所在地：地方の郊外エリア
- 築年数：築45年（昭和55年築）
- 間取り：4DK（80㎡程度）
- 購入価格：270万円（融資）
- 現況：空き家放置歴 2年
ボロボロの状態でしたが、再生すれば月6万円以上の家賃が取れると見込んで購入を決断しました。
修繕箇所と内容一覧
まず、修繕した主な箇所をざっと挙げると以下のとおりです。
| 箇所 | 内容 | 施工方法 |
|---|---|---|
| 床全体 | クッションフロア貼り | DIY |
| 壁 | クロス貼り替え／一部ベニヤ増し貼り | DIY |
| 洗面所 | 壁紙貼り＋クッションフロア | DIY |
| トイレ | 壁紙貼り＋クッションフロア | DIY |
| キッチン | 水栓取り替え | 業者 |
| 風呂 | 塗装＋パネル工法 | DIY |
| 照明・電気 | 全室LED化＋コンセント交換 | 業者 |
修繕費の内訳と合計金額
実際にかかった修繕費は以下の通りです。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| クッションフロア | 30,000円 |
| 壁材・クロス・ベニヤ | 50,000円 |
| クッションフロア＋クロス | 20,000円 |
| トイレ（壁紙・CF） | 20,000円 |
| キッチン水栓 | 15,000円 |
| 風呂 | 40,000円 |
| 電気・照明工事（材料費のみ） | 10,000円 |
| 合計 | 185,000円 |
すべて合わせて、修繕費は約18.5万円となりました。
DIYでやった部分・業者に頼んだ部分
コストを抑えるため、基本的にはDIYで対応しましたが、以下の部分はプロに依頼しました。
- プロ依頼：水栓交換・電気工事
- DIY対応：床・壁・キッチン・洗面
水回り系や高所作業など「安全・専門性」が必要な部分は業者さんに任せるのが吉です。
失敗した箇所と予想外の出費
当初予算は15万円以内を目標にしていたのですが、以下のような“落とし穴”があり、予算オーバーしました。
- 給水配管が一部劣化していた
- 壁の面積がかなりあり、壁紙代がかなりかかった
- 工具を一部買い足し（インパクト・丸ノコなど）
DIYの知識が浅い場合、こうした「学び代」が予想外の出費としてかさむこともあります。
コストを抑えるための工夫5選
- メルカリ・ジモティーで建材を調達（未使用品の洗面台など）
- まとめ買いをホームセンターの法人窓口で交渉
- 知り合いの大工さんにアドバイスをもらいながら作業
- 電気工事士の資格持ちの友人に手伝ってもらった
- 必要なところだけリフォーム（全体的な見栄えより“生活できること”を重視）
まとめ｜築古再生は「予算管理と優先順位」
築45年の戸建てでも、DIYを上手く活用すれば20万円以下で再生可能です。
ただし、想定外の出費も発生するため、常に「最低限直すべき場所」から優先順位をつけることが大切。
この実例が、これから築古戸建てに挑戦する方のヒントになれば幸いです。
次回は「客付け編」として、この物件をどうやって満室にしたかを公開予定です！
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