築古戸建て×融資戦略｜年収500万円サラリーマンが信金・公庫で資金を引いた方法
こんにちは、兼業大家のテルです。
築古戸建て投資といえば「安く買って高く貸す」が基本戦略。ですが、大きな壁として立ちはだかるのが「融資のハードル」です。
この記事では、完全に初心者だった私が実際にサラリーマンとして地元の信用金庫と日本政策金融公庫から融資を引けた実績をもとに、具体的な戦略を公開します。
なぜ築古戸建て投資は融資が通りにくいのか？
- 築年数が古くて担保評価が出にくい
- 物件価格が安すぎて銀行側のメリットが薄い
- 融資額が少額で、手間に対して採算が合わない
そのため、不動産投資の実績がない方や初心者の方は都市銀行やメガバンクでの融資は現実的ではありません。
ではどうするか？ポイントは「地域密着」と「人を見てくれる金融機関」です。
私が実際に使った融資ルート
① 日本政策金融公庫での融資活用
最初の１棟目は公庫を活用。こちらは事業用として「創業計画書」を提出しました。
提出した資料：
- 物件の売買契約書
- 修繕費の見積もり
- 事業計画書（今後5年の収支予想）
- 金融資産の分かるもの（通帳のコピーなど）
- 源泉徴収書（過去3年分ほど）
- 家賃、光熱費の支払い明細書
公庫は民間よりも比較的融資ハードルが低めで、「事業として不動産を始めたい人」には特におすすめです。
入念にシミュレーションして、ちゃんと収支がプラスになることをアピールしましょう！
② 信用金庫で融資を引いた方法
２棟目に相談したのは、地元の信用金庫でした。
- 融資額：480万円
- 金利：2.5%
- 返済期間：10年（元利均等返済）
面談時に意識したのは、以下の3点です。
- 自己資金を見せる（通帳コピー、給与明細）
- 修繕後の収支シミュレーション（毎月手残りがあるか）
- 不動産投資に対する強い思い（意外と大事）
結果、「この人なら貸しても大丈夫そう」と判断されたと担当者が後に教えてくれました！
この物件ならちゃんと客付けができ、黒字運営ができるという明確な理由や、不動産賃貸業でさらに規模拡大していくという思いをしっかり伝えることが大事です。
また、融資の通りやすさは融資担当者や、支店ごとにかなり違ってくるので、一回ダメだったとしても諦めずにチャレンジすることをオススメします。
築古戸建てでも融資を通すためのポイント
✔ ポイント1：自己資金の見せ方
「預金残高が見える」「通帳に安定した入金がある」ことは、信用力に直結します。できるだけ全て明かしましょう。
✔ ポイント2：事業計画は“夢”より“現実的”に
例えば「家賃6万円×12ヶ月−固定資産税−火災保険」で手残りがどれくらいになるかを具体的に示しましょう。それが信用されることにも繋がります。
✔ ポイント3：将来のキャッシュフローより“今”の返済能力
年収・家族構成・他の借入状況も審査対象です。嘘はNG。嘘がバレると一気に信用を失い、今後の事業に大きく影響します。
こんな人におすすめの戦略
- 副業として戸建て投資を始めたいサラリーマン
- 自己資金は200万円程度あるけどフルローンは難しい人
- 物件価格300～500万円のエリアで探している人
信金や公庫は人を見て判断してくれる金融機関です。1棟目を買うことができたら、あとは右肩のぼり。しっかり学ぶことでリスクを極限まで減らすことができます。
融資の前に準備しておくべきこと
- 家賃相場・周辺環境・利回り計算を済ませる
- 融資相談前に「実際に買いたい物件」を決めておく
- 税理士などの専門家に相談しておくと信頼度UP
→こちらの記事も参考に： 利回り20%以上の物件、どうやって見つけた？探し方・判断軸を公開！
まとめ｜築古でも「戦略次第」で融資は取れる！
築古戸建て投資は、「安く買える」代わりに「融資が難しい」という側面もあります。
しかし、信金や公庫を使った戦略的なアプローチを取れば、サラリーマンでも十分に資金調達は可能です。
属性に自信がない人でも、「人として信用される準備」をしていれば道は開けます。
次のステップとしては、「物件の目利き力」を上げること。 → 築40年以上の戸建て、買っていい家・ダメな家の違い も参考にしてみてください！
最後までお読みいただきありがとうございました。
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